В доклада си "Вълната от реновации в Европа" консултантската компания Colliers изследва регулаторния и обществения натиск, който предизвиква масово обновяване на активи. Също така проследява проактивните действия, които инвеститорите, собствениците и наемателите следва да предприемат, за да се уверят, че техните имоти няма да се окажат изостанали или блокирани в надпреварата за декарбонизация до 2050 г.
Основните изводи от доклада са:
- За онези европейски собственици и инвеститори в недвижими имоти, които вече са поели по пътя към нулеви въглеродни емисии чрез модернизация, предварителните разходи имат потенциал за дългосрочно натрупване на приходи от наеми и капиталова стойност. Когато са въведени значителни енергоспестяващи модификации, Colliers оценява средното потенциално повишаване на стойността с 10% чрез капитализиране на допълнителен "енергиен наем" без допълнителни разходи за наемателя.
- Въпреки това за много инвеститори преобладава несигурността - 44% не са убедени колко средства ще са необходими за модернизиране на активите им (по оценка до 10% от стойността на AUM), а 50% не са наясно как ще се финансират тези подобрения. След като бъде извършен одит за пригодност на модернизацията, 45% от инвеститорите предвиждат да продадат до 20% от портфейлите си (през следващите пет години), когато активите се считат за "несъответстващи на изискванията на ESG".
"Националните и общоевропейските цели за енергийно ефективни сгради стават двигатели на трансформацията. Екологичните, социалните и управленските разпоредби (ESG) във връзка със застроената среда продължават да се затягат, което оказва влияние както върху наемателите, така и върху наемодателите/инвеститорите", коментира Анди Хей, Директор управление на имоти и ESG, Colliers EMEA.
"Що се отнася до пазара на недвижими имоти, ЕС смята, че темповете на обновяване трябва да бъдат поне два пъти по-високи от сегашните, но това все още значително изостава от скоростта на промяната, която препоръчват водещи експерти в бранша", допълва той.
Пазарни фактори, движещи вълната от реновации
„Вълната от ремонтни дейности ускорява риска някои активи в основните сегменти на бизнес имотите да останат извън пазара, ако не успеят да се адаптират към новите регулаторни и пазарни изисквания. Инвеститори, собственици и наематели оценяват стъпките, които трябва да предприемат, за да приведат активите и процесите си в съответствие с разпоредбите на ЕС, дългосрочните финансови резултати и собствените си заявени ангажименти към възприемане на стандартите за ESG.
"Налице е ясна динамика в пазарната дейност по отношение на модернизацията на активите. Независимо от непрекъснатата работа на ЕС и националните правителства и по-широкия социален натиск, тази динамика се подтиква от пазарните сили - включително стремежа към намаляване на енергийните и експлоатационните разходи", обясни Сам Адисън, Ръководител управление на корпоративни проекти, Colliers EMEA.
Възвръщаемост на инвестициите, отчетена от собственици и наематели
Анализът на Colliers показва, че въпреки първоначалните разходи, инвестициите в модернизация могат да донесат дългосрочни приходи от наеми и натрупване на капиталова стойност, и посочва успеха на Bupa, Electrolux и Manpower Group като свидетелство за това как собствениците и наемателите вече извличат ползи от проактивните стратегии за обновяване в своите портфейли.
Адисън продължава: "Изчисленията ни показват, че при въвеждането на значителни енергоспестяващи модификации може да се постигне средно потенциално повишаване на стойността с 10% чрез капитализиране на "енергиен наем" - без допълнителни разходи за наемателя."
Какво, как и кога инвеститорите планират да модернизират?
Двете най-важни области за инвеститорите, когато става въпрос за модернизация на активи, са енергийната ефективност и намаляването на оперативните въглеродни емисии, следвани от намаляването на потреблението на вода и на вложените въглеродни емисии. Въпреки това, проучването на Colliers (Global Investor Outlook Survey 2023) установи също, че сред инвеститорите все още има голяма несигурност по отношение на разходите и финансирането за извършване на задълбочени енергийни обновявания.
"Почти половината от инвеститорите (44%) все още не са наясно каква ще е цената на енергийното адаптиране. Оценката е, че то може да струва до 10% от стойността на управляваните активи - но някои смятат, че може да е значително по-висока", казва Деймиън Харингтън, Ръководител пазарни проучвания, Colliers EMEA.
Нещо повече, те не знаят как или откъде могат да бъдат финансирани тези модернизации. Възможно е да има някаква възможност за използване на зелени финансови инструменти - например зелени облигации - но това ще трябва да се оцени като част от одита на портфейла.
"Важно е това да се направи по-скоро рано, отколкото късно, тъй като много инвеститори вече предвиждат да се освободят от до 20% от портфейла си (през следващите пет години), когато активите се считат за "несъответстващи на изискванията на ESG"."
Препоръки
Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите ТУК
