През последните няколко години акцентът при търговията с жилища пада върху тези ново строителство. Процесът на изграждане на една сграда, обаче започна далеч преди "първата копка". Често се налага преработване на проекта, както и се влиза в съдебни спорове, тъй като се изисква съгласие от собствениците на съседните парцели или сгради. Наред с това има и доста нови инвеститори, които тепърва прохождат в бранша и правят грешки, които още повече удължават процеса по строителство. Какво е състоянието към момента по темата, разказва в интервю за най-големия сайт за недвижими имоти у нас imot.bg Диляна Христова генерален мениджър на NovaCity Group за България.
Госпожо Христова, кои са най-често срещаните причини за забавяне на устройствени планове?
Причините могат да бъдат от различно естество. Забавянето може да се дължи на претовареност на одобряващите институции, респективно неспазване на законоустановените срокове, но в тези случаи все пак се постига крайната цел - одобряване на плана, макар и със забавяне.
По-лошият сценарий за инвеститора е когато има обжалване на плана от заинтересовани страни. Тези страни могат да бъдат собственици на съседни имоти, а в зависимост от зоната, в която попада имота или обхвата или значимостта на плана, може да се наложи излагане на плана на т.нар. обществено обсъждане, в което може да вземе участие на практика всеки. В зависимост от етапа, на който се обжалва, може да се стигне и до решаване на спора в съд.
Колко често се налага преработка на проекти в хода на строителството?
На практика почти всички одобрени проекти търпят изменения в хода на строителството. Тези изменения може да се дължат на оптимизация на проекта, промяна на предназначение на обекти или помещения в сградата по желание на инвеститора или на клиент. Понякога инвеститорът решава да увеличи добавената стойност на проекта с предоставяне на допълнителни дейности и възможности - фитнес, кът за отдих и други.
Какви тенденции наблюдавате в заданието на съвременните жилищни сгради – повече общи части, по-луксозни фасади или фокус върху устойчивост?
Заданието за проектиране следва да се изготви съобразно нуждите и изискванията на потенциалния клиент и трябва да е съобразено с критериите за съответния район. В по-скъпите квартали инвеститорите наблягат по-луксозното изпълнение на проекта - общи части, фасади, тъй като това са изискванията на купувачите, които плащайки по-висока цена, очакват и по-елитарен продукт.
В районите с преобладаващо по-младо население се обръща повече внимание на технологиите, енергийната ефективност на сградата, използването на устойчиви материали и общо казано “по-зелена” насоченост на проекта.
Какви грешки най-често допускат начинаещите инвеститори при стартиране на проект?
Първата грешка е при подбора на екип. Изключително важно е да се наемат хора с опит, които са се сблъсквали с проблеми и знаят как да избягват грешките на различните етапи - от проектирането, продажбите, избор на подизпълнители до въвеждането в експлоатация.
Вторият важен етап е проектирането. Често допускани грешки от начинаещите инвеститори са нефункционалност на проекта, излишно оскъпяване или внедряване на идеи, които на хартия изглеждат брилянтни, но се оказват скъп или излишен товар.
Третият ключов момент е подсигуряването на финансиране. При криза или при проект, оказал се с лоша или никаква печалба, недалновидните инвеститори са застрашени от фалит, а клиентите им от незавършване на проекта и загуба на пари.
Избор на главен изпълнител и подизпълнители. Ако сте само инвестиционна, а не строително-инвестиционна компания, не смятайте, че можете качествено и безпроблемно да завършите проекта, преценявайки че вие самите ще го построите по-евтино. Ще се сблъскате с липса на експерти, недостиг на работна ръка, огромен документооборот и хиляди регулации. През 90-те години на миналия век това беше възможно, но оттогава строителите са извървели дълъг път и те притежават това, което на вас ви липсва - опит.
Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите ТУК
