Остаряването на жилищния фонд в София постепенно се превръща в един от факторите, които поддържат търсенето на ново строителство. Все повече собственици търсят начин да заменят стария си апартамент с по-нов, функционален и енергийно ефективен дом, а тенденцията може да има дългосрочно влияние върху столичния имотен пазар.
Данните от преброяването на Националния статистически институт показват, че над половината от жилищата в България са построени преди 1990 г. В София значителна част от жилищната база е изградена през десетилетията на масовото панелно и едроплощно кофражно строителство.
Близо 37% от жилищния фонд на столицата е панелно или ЕПК строителство на повече от три десетилетия. Именно този огромен обем съществуващи жилища може постепенно да генерира ново търсене.
Става дума не толкова за физическата годност на старите сгради, колкото за променящите се изисквания на домакинствата. Купувачите все по-често сравняват старите апартаменти с новото строителство по показатели като енергийна ефективност, разпределение на помещенията, отопление, паркиране, общи части и цялостна среда.
Всеки пети клиент заменя старо жилище с ново
Тенденцията вече се забелязва при реалните сделки. Около 20% от клиентите на компанията заменят старо жилище с ново строителство. Сегментът все още не доминира на пазара, но очакванията са значението му да нараства през следващите години.
Променят се и изискванията към самото жилищно пространство. Ако преди 15-20 години спални от 8-9 кв. м са били приемливо архитектурно решение, днес част от купувачите търсят значително по-просторни помещения. В проектите, за които говори Василев, спалните например са около 15-16 кв. м, а дневните с трапезария – между 24 и 28 кв. м.
Пандемията допълнително промени отношението към дома. Работата от разстояние увеличи значението на допълнителната стая, по-голямата дневна, терасата или двора. Така при избора все по-важно става не просто колко квадратни метра се купуват, а как могат да бъдат използвани.
Сделките намаляват, ипотеките продължават да растат
Пазарните показатели също дават сигнали за промяна в профила на купувачите. По данни на Агенцията по вписванията, цитирани в анализа, през първото тримесечие на 2026 г. в София са вписани 7529 сделки с имоти – с 12,3% по-малко на годишна база. В същото време договорните ипотеки достигат 3948 и се увеличават с 1,7%.
Това може да е индикация за по-предпазлив пазар, при който част от спекулативното търсене отслабва, докато хората, които купуват за собствено ползване, остават активни.
Висока остава и строителната активност. Само през първото тримесечие на 2026 г. в София са издадени разрешителни за 265 жилищни сгради с общо 3948 жилища и над 602 хил. кв. м разгъната застроена площ. Броят на жилищата в издадените разрешителни е с 2,2% по-висок спрямо предходното тримесечие, а планираната им площ нараства с близо 20%. Това показват официалните данни на НСИ.
Над 82% от българите живеят в собствено жилище
Спецификата на българския пазар също подкрепя тази тенденция. Над 82% от населението живее в собствено жилище, според данни на Eurostat, цитирани в анализа. Това означава, че значителна част от бъдещите клиенти на строителните компании може да не бъдат хора, които тепърва придобиват първия си имот.
Вместо това все по-важна група могат да станат домакинствата, които вече разполагат със собствен апартамент, но искат да го продадат и да преминат към по-ново жилище.
Паралелно с новото строителство стои и въпросът за обновяването на съществуващите сгради. В актуализирания план на Столичната община е заложено поетапно енергийно обновяване на жилищния фонд, като общата разгъната застроена площ на обновените жилища трябва да достигне около 3 млн. кв. м. Мерките включват изолация, подмяна на дограма, модернизиране на отоплителните системи и интегриране на възобновяеми енергийни източници.
Така пред пазара се оформят два паралелни процеса – модернизиране на част от съществуващия жилищен фонд и постепенно преместване на други домакинства към ново строителство.
Остаряването на сградите следователно може да се окаже фактор с много по-дълъг хоризонт от движението на ипотечните лихви или краткосрочните колебания в броя на сделките. Дори при по-бавен пазар необходимостта от по-функционални, енергийно ефективни и съобразени със съвременния начин на живот жилища няма да изчезне – и именно тя може да поддържа търсенето на ново строителство в София през следващите години.
Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите в imot.bg
